送電線が不動産の売却に及ぼす影響とは？送電線と売却の関係について解説！

不動産を売却する際、周辺の環境が売却価格に影響することがあります。
とくに影響があるとされている環境のひとつが「送電線」や「高圧線」の存在です。
そこで今回は、送電線の種類をはじめ、不動産価格への影響や不動産評価を調べる方法について解説します。

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不動産売却に影響する送電線の種類は？

送電線の下にある物件は、一般的に価格が安くなりやすいとされています。
ただし、すべての送電線が同じように影響するわけではありません。
送電線は電技省令第3条の定めに基づいて「低圧」「高圧」「特別高圧」の3種類に分けられており、もっとも影響が大きいのは電圧の高い特別高圧線です。
送電線といえば、大きな鉄塔に張り巡らされる電線をイメージするかもしれませんが、家庭に電気を送り込む電線も低圧線と呼ばれる送電線の一種です。
高圧線は中規模サイズの工場などで使われ、特別高圧線は大規模な工場などで使う電気を送り込みます。

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送電線は不動産の売却にどのような影響がある？

送電線の下にある物件には建築制限があり、それが価格に大きく影響しています。
送電線の電圧が17万ボルト以上なのか以下なのかで制限が異なり、17万ボルト以上の場合は送電線の真下とその側面3mまでの範囲（垂線下水平距離範囲）内で建物の建築が禁止されています。
17万ボルト以下の場合は、電圧に応じて「離隔距離」といわれる一定の距離をとらなくてはなりません。
このようにたとえ電圧が低くても、送電線の下の土地は何らかの制限を受けるため、価格が安くなりやすいです。
また、送電線下の土地の所有者は、土地の利用が制約されるのを理由に電力事業者から補償金が支払われることがあります。
しかし、補償金の受け取り方が価格に影響するケースもあるので、まずは契約書や登記簿から補償金がどのように扱われているか確認が必要です。
ほかにも、送電線を結ぶ鉄塔や送電線そのものは、風にあたると音が発生し、それを騒音と受け止める方もいます。
騒音を理由に値下げを要求され、安くせざるを得ないこともあります。

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送電線下の不動産評価を調べる方法・売却前に確認すること

送電線の下にある土地について財務省が「国有地を送電線下の土地として電気事業者が使用する場合、評価額は更地価格の30%」と評価基準を定めています。
更地価格は「路線価×その物件の面積」で算出するのが一般的です。
評価額を確認し、売却活動に入る前に電力会社と不動産について何かしらの取り決めがないか確認する必要があります。
まず、離隔距離を超える建物を建てないようにするための地役権設定登記がされていないか確認します。
地役権が設定されていない場合は、電力会社と「送電線架設保持に関する契約」を結んでいる可能性があるので、事前に電力会社に確認しましょう。

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まとめ

送電線の下にある土地は、送電線の電圧の種類により建築制限がかけられているため、売却が難しいのは事実です。
しかし売却できないわけではないので、事前に地役権など必要なことを調べて、スムーズに手続きができるようにしておきましょう。
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